《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》政策解读

2018年11月9 日，自治区物价局、自治区住房城乡建设厅联合印发了《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》（桂价格〔2018〕108号，以下简称《指导意见》），自2018年12月1日起施行。为进一步宣传、贯彻、落实好《指导意见》精神，现解读如下。

一、出台《指导意见》的背景

物业服务收费与千家万户切身利益息息相关, 事关改革发展稳定和民生大局。近年来，我区房地产产业得到了持续快速发展，有效地改善了群众的居住环境。但与此同时，围绕物业服务质量与物业服务收费所产生的矛盾也越来越多，迫切需要通过加强行业监督管理、规范物业服务企业的经营行为和收费行为。为进一步完善物业服务收费办法，规范物业服务收费行为，促进物业行业服务水平的提升，维护业主和物业服务业合法权益，更好满足人民群众日益增长的美好生活与良好居住环境需要，自治区物价局、自治区住房城乡建设厅在深入广泛调查研究和反复征求意见基础上，根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《中华人民共和国物权法》、国务院《物业服务管理条例》《广西壮族自治区物业服务管理条例》等法律、行政法规，结合我区实际，制定了《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》。《指导意见》的实施，对于有效化解物业服务收费方面的难题，营造安全、舒适、文明的居住环境，促进和谐社会建设，具有重要意义。

二、《指导意见》出台过程

根据《广西壮族自治区物价局关于印发<广西壮族自治区定价目录>的通知》（桂价综〔2018〕25号）规定，公共租赁住房、保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业管理服务收费标准和普通住宅小区前期物业管理服务收费以及住宅小区停车服务收费纳入政府定价管理。为进一步完善和加强我区物业服务收费管理工作，规范物业服务收费行为，自治区物价局分别深入柳州和桂林等市进行了调查研究，与当地的价格、住房建设等主管部门、房地产协会、业主，以及广西房地产业协会及其物业管理委员会等进行座谈，广泛听取各方意见建议。在此基础上，由自治区物价局、住房城乡建设厅草拟了《广西壮族自治区物业服务收费管理工作指导意见》（征求意见稿），并向各市、县物价和14个设区市住房建设主管部门征求意见。2018年9月28日，自治区物价局、住房城乡建设厅将修改完善后的《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理工作指导意见》（征求意见稿）分别在自治区发展改革委门户网站、自治区物价局门户网站和自治区住房城乡建设厅门户网站公布，广泛征求有关单位和社会各界人士意见。自治区物价局、自治区住房城乡建设厅在采纳相关意见建议并做修改后，形成了《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》。

三、《指导意见》的主要内容

《指导意见》共有十一个方面内容：一是明确物业服务收费管理工作目标。二是明确物业服务收费管理原则。三是明确物业服务管理范围及规范服务等级。四是明确物业服务收费管理形式。五是明确物业服务收费项目。六是明确物业服务费的成本构成。七是明确物业服务收费的制定要求。八是明确物业服务费的收取办法。九是对物业服务收费管理中涉及的治安、消防、抢险、救护车辆等在小区内执行公务时停车应当免交停放费等相关问题做出具体规定。十是提出了加强管理意见。十一是关于指导意见实施的问题。

四、《指导意见》的主要亮点

（一）进一步深化“放管服”，完善物业服务收费管理形式和收费形成机制。

一是物业服务收费管理形式。《指导意见》规定：保障性住房（含公共租赁住房、经济适用房、限价商品住房、廉租房、政策性租赁房）、房改房、老旧住宅小区物业的物业管理服务收费、普通住宅小区前期物业服务收费标准以及住宅小区停车服务收费纳入政府定价范围，实行政府指导价。其它类型物业及成立业主大会之后的普通住宅小区、保障性住房小区、房改房小区、老旧住宅小区的物业服务收费及停车服务收费实行市场调节价。

做好物业服务收费管理工作，重点是保障人民群众的基本物业服务需要，即对保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业的物业管理服务收费以及普通住宅小区前期物业服务收费实行政府指导价。制定物业服务收费要综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按照规定的定价权限和程序制定公布。同时，根据 《广西壮族自治区物业服务管理条例》第十三条第（六）款的规定，只要选举产生了业主委员会，业主大会可以“确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案”，即只要经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意后，可以对保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业的物业管理服务收费以及普通住宅小区前期物业服务收费实行市场调节价格，具体收费方案和收费标准由业主大会决定。实行市场调节价不等于没有规则，而应当由当事人双方本着公平合理、质价相符、信息对称的原则协商决定，也可以参照当地制定的政府指导价标准共同商定。

二是完善物业服务收费定价方式。《指导意见》规定：物业服务收费原则上采取分等级定价方式，各地也可结合当地实际情况采用菜单式等其他收费方式。即市、县价格主管部门在物业服务收费实行按照物业服务等级定价的基础上，可以对物业服务收费实行菜单式管理等方式，满足不同的物业服务需求，给予物业服务企业和业主更多的选择。    

三是充分发挥行业协会的作用。在行业层面，鼓励支持主动开展行业自律管理和物业服务质量监测，引导创先争优，发挥示范作用，建立纠纷处理机制，协助政府价格和住房城乡建设等主管部门化解物业服务矛盾。

（二）规范了群众关心的热点收费问题

一是进一步明确了物业收费构成项目，特别是物业共用部位维护、共用设施设备的日常运行费用、维护费用及公众责任保险费用和物业共用部位、共用设施设备项目做出具体规定。二是进一步明确了住宅区停车收费问题。三是进一步明确了装修房屋垃圾清运费等问题。四是进一步明确了水电费损耗分摊问题。鉴于当前在全区各地仍有部分住宅小区未实现用水用电“一户一表”的现实状况，水电收费仍是物业服务企业代为人工上门抄表收取，其中包括应合理公摊的水电正常损耗。因此，《指导意见》规定：原则上收取终端用户水电费、分摊水电费总和不超过物业服务企业向供水、供电专业经营单位缴纳的总表费用。物业服务企业要将水电损耗、分摊方式、分摊实际发生数等信息在固定、醒目的场所向各用户公示。

价格〔2018〕108号广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见